不動産購入による相続税対策｜仕組みや注意点を分かりやすく解説

近年、相続税対策という言葉は一般化してきており、多くの方が将来的な相続税の負担を減らすために様々な対策を取られていることでしょう。

相続税対策の代表的なものとしては、不動産購入による相続税対策が挙げられます。

しかし、ただ不動産を購入するだけで相続税対策になるわけではありません。

そこで本記事では不動産購入による相続税対策について仕組みや注意点も含めて解説いたします。

相続税の計算における不動産の扱いと特例控除について

相続税の計算において、不動産は相続税が課される相続財産として認められます。

そして、不動産はその評価額に基づいて相続税の金額が計算されます。

ただし、相続税制における不動産には「債務控除」や「小規模宅地等の特例」などの特例控除も存在し、これらの特例控除を活用することによる相続税対策が注目されています。

まず、一つ目の債務控除は文字通り、住宅ローンなどの債務を相続税の評価額から控除する制度です。

ただし、団体信用生命保険（団信保険や住宅ローン保険と呼称されたりもします）によって、亡くなった際にローン支払いが免除される保険に加入している場合は債務控除が適用されないため、注意点が必要です。

次に、小規模宅地等の特例です。

これは200平米以下など一定の条件を満たした不動産に対して、評価額を最大で8割減免する特例制度です。

こちらは適用条件が少し厳しくなりますが、多くの方が利用できる制度であるため、必ず特例の適用が可能か確認しましょう。

不動産購入による相続税対策について

不動産購入を活用した相続税対策には、主に2つあります。

一つは、不動産の評価額を低く抑える方法、もう一つは不動産購入によって資産を分散させる方法です。

まず、一つ目の不動産の評価額を低く抑える方法について、これは一定の条件下で評価額が減少するような不動産を購入することで、相続税の評価額を減らす方法です。

例えば、家が奥まった土地に存在する旗竿地の不動産を購入した場合を考えてみましょう。

この場合、不動産の評価額を計算する計算式において補正率という項目によって、本来の9割掛けの金額となることがあります。

１億円の不動産ならば9千万円となり、1千万円の節税効果が期待できます。

次に、資産を不動産で分散させることによる対策です。

これは先ほどご紹介した「債務控除」や「小規模宅地等の特例」などの特例控除を利用することで預貯金や株式などをそのまま相続するよりも評価額を減少させる方法です。

不動産購入による相続税対策の注意点

これまで不動産購入による相続税対策をご紹介してきましたが、相続税対策は常に変化しているため注意が必要です。

例えば、昨今では「タワマン節税」と呼ばれる、不動産の評価額の計算式の仕組みを利用して、高層マンションの高層階を購入することで高い節税効果を狙う手法が注目されていました。

しかし、現在タワマン節税については今後、市場価格を参考にした算出方法へと税制改正が予定されています。

このように相続税制は日々変化しており、「この不動産を購入すれば必ず安心」ということはないので注意が必要です。

また、こうした相続税対策の大原則として適切な範囲内で行うことが重要です。

明らかに実態と異なる虚偽の情報を申告して特例控除の適用を行うことや、意図的に有利な数値を利用して不正に評価額を引き下げるなどの行為は、追徴課税の対象となる可能性が高いため、絶対にやらないようにしましょう。

相続に関するお悩みは櫻井総合会計事務所にご相談ください

櫻井総合会計事務所には、相続に詳しい税理士が在籍しております。

自宅や加入している団体信用生命保険が相続税の特例控除を利用できるものか知りたい、相続税対策を考慮した不動産の購入について相談したい、現在住んでいる自宅の相続税における評価額の見積もりをとってほしいなど相続について気になることや疑問点がある方はお気軽に一度ご相談ください。